내년에 상반기에 ‘반값 아파트’라는 이름으로 불리는 토지임대부 분양주택을 위한 정책 대출 상품이 출시됩니다. 서울 전역에서 이와 관련된 주택의 본청약이 예정되어 있으며, 국토교통부는 실수요자들의 자금 조달을 돕기 위한 대출 상품을 마련하고 있습니다.
토지임대부 분양주택의 특징
토지임대부 분양주택은 공공이 소유한 토지에 건물만 분양하는 방식입니다. 이 구조 덕분에 분양가가 낮아지는 장점이 있어 ‘반값 아파트’라는 별칭이 붙었습니다. 하지만 이러한 주택은 대출을 받기 어려워 많은 사람들이 접근하기 힘든 상황이었습니다.
대출 한계와 정책의 필요성
토지임대부 주택의 가장 큰 약점은 대출이 사실상 불가능하다는 점입니다. 은행들이 토지를 담보로 잡을 수 없고, 시간이 지남에 따라 건물의 가치가 하락하기 때문에 대출 취급을 꺼려온 것입니다. 이러한 구조적 한계를 극복하기 위해 국토부는 정책대출 방안을 마련하게 되었습니다.
맞춤형 대출 상품의 구조
국토부는 반값 아파트를 분양받을 경우 디딤돌대출을 활용할 수 있도록 하되, 기존 대출과는 다른 보수적인 조건을 적용할 계획입니다. 현재 최대 LTV는 70%이며 대출 만기도 30~40년입니다. 하지만, 토지임대부 주택 전용 상품은 LTV를 50~60%로 낮추고 대출 기간을 20년 정도로 짧게 설정할 것으로 보입니다.
서울 내 토지임대부 주택 공급
내년에는 서울에서 토지임대부 분양주택의 공급이 본격화됩니다. 2월에는 강서구의 마곡17단지(577가구), 8월에는 강동구의 고덕강일3단지(1305가구)가 분양될 예정입니다. 사전 예약 시 마곡17단지의 추정 분양가는 3억1100만원, 고덕강일3단지는 3억5500만원으로 예상됩니다.
경쟁력 있는 가격과 정책의 이면
하지만 공사비 상승 등의 이유로 실제 분양가는 예상보다 10~20% 높은 4억원 안팎에서 결정될 가능성이 큽니다. 현재의 공공분양 특성상 소득과 자산 요건이 까다로워, 상당수 실수요자들이 청약을 위해 많은 현금을 마련해야 한다는 점은 큰 부담이 됩니다.
정책대출의 한계
국토부가 정책대출을 도입한 이유는 이러한 현실적인 어려움을 고려한 조치입니다. 그러나 부동산 업계에서는 토지임대부 분양주택의 구조적 한계 때문에 이러한 대출 상품이 ‘반쪽짜리 해법’에 그칠 것이라는 우려도 있습니다. 대출 만기가 짧아질 경우 매달 상환해야 할 금액이 늘어나기 때문입니다.
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임대료와 매달 지출
토지임대부 분양주택은 토지를 임대하는 형식이기 때문에 매달 토지 임차료도 추가로 지불해야 합니다. 마곡17단지와 고덕강일3단지의 경우, 전용 59㎡의 경우 매달 40만~70만원의 임차료가 발생할 것으로 추정되고 있습니다.
마무리하며
정책 대출 상품의 출시는 실수요자에게 긍정적인 신호를 보내지만, 여전히 해결해야 할 많은 문제들이 남아 있습니다. 중장기적으로 실제 수요자들의 압박을 덜어주는 정책이 되어주길 기대합니다. 올 한 해 부동산 시장의 흐름도 주목할 필요가 있습니다.
사람들의 반응.
- “정책대출이 생겨서 다행이에요! 실수요자에게 큰 도움이 될 것 같아요.”
- “그래도 대출이 너무 어려워지지 않을까 걱정이에요.”
- “반값 아파트가 정말 가능할지 궁금해요!”
